不動産の評価方法

遺産分割手続において、不動産を評価する際は時価によります。しかし、不動産は、大量生産される工業製品とは異なり、この世に全く同じものが存在しないことから、その時価を簡単に評価することができません。
そこで、今回は、遺産分割手続における不動産の評価方法についてご説明いたします。 

不動産の評価額には5種類あります

不動産の評価額は、①固定資産評価額、②相続税評価額、③公示価格(ほぼ時価に等しい)、④基準値標準価格(ほぼ時価に等しい)、⑤時価の5種類があります。
このうち、①固定資産評価額とは、市町村が固定資産税の金額を決める際に基準となる不動産の評価額のことです(不動産の評価額が高ければ高いほど多額の固定資産税が課せられます)。税金を多くとりすぎる事態を避けるため、固定資産評価額はおおむね時価の7割程度となるように決定されていると言われています。
つぎに、②相続税評価額とは、相続税の金額を決める際に基準となる不動産の評価額のことです。相続税評価額も、固定資産評価額と同様に税金をとりすぎる事態を避けるため、おおむね時価の8割程度となるように決定されていると言われています。
そして、③公示価格とは、地価公示法を法的根拠として算出されたものです。地価公示法は一般の土地の取引価格に指標を与えることを目的として制定されました。そのため、公示価格とは、国(国土交通省)がその土地について適正値であると考える金額ということになり、時価にほぼ等しい金額となります。
また、④基準値標準価格とは、国土計画法施行令9条を法的根拠とするものです。国土計画法施行令9条2項は、都道府県知事に対し、自由取引がなされたと仮定して通常成立すると認められる価格を基準値標準価格として算出するように命じています。そのため、基準値標準価格とは、都道府県がその土地について適正値であると考える金額ということになり、時価にほぼ等しい金額となります。
最後に、⑤時価ですが、これは項を改めてご説明いたします。 

時価の評価方法

不動産の時価は、①取引事例比較法、②収益還元法、③原価法の3種類の評価方法を併用して総合的に算出されます。
まず、①取引事例比較法とは、対象物件の近隣地における実際の売買事例の中から対象物件と同種・同規模の物件を探し、それと比較して対象物件の時価を評価する方法です。
時価とは「この瞬間に売却したとしたらいくらで売れるか」という基準で考えられるものですから、実際の取引事例が存在するのであれば最も有力な評価方法であると言えます。しかし、全く同じ不動産というものはこの世に存在しない以上、ぴったり同条件の売買事例を見つけ出すことに苦慮するケースも多いでしょう。
つぎに、②収益還元法とは、対象物件によって年間いくらの収益を上げることができるかを計算し、その収益を期待利回りで割って時価を算出する方法です。しかし、完全な収益還元法で時価が形成されるのは沖縄の軍用地くらいですし(沖縄の軍用地は、基地内に立ち入って現地確認することができないことから、国から交付される年間の借地料の何倍という形で土地の値段が算出され、その金額で実際に取引されています)、持家がほとんどである住宅地の評価方法としてはなじみません。これに対し、宅地転用の可能性が低い農地は、収益還元法による評価になじみやすいといえます(ただし、農地の価値は一般に低いことから、鑑定費用の負担を考慮して農業委員会の評価額をもって時価とするときもあります)。
最後に、③原価法とは、対象物件の造成費用や建築費用という原価に着目して時価を評価する方法です。しかし、造成直後ないし建築直後であればまだしも、造成後ないし建築後、かなりの年月が経過しているケースの評価方法としてはなじみません。
というわけで、これら3種類の評価方法の中には完璧なものはないことから、時価評価するに際してはこれら3種類の評価方法の全部または一部を併用した上で、総合評価によって時価を算出することになります。
次項では、不動産の時価評価において発生する頻度が高い、不動産に利用権が設定されているケースにおける、評価方法についてさらに詳しくご説明いたします。

不動産に利用権が設定されているとき

不動産の利用権とは、有償であれば賃借権、無償であれば使用借権のことです。不動産に利用権が設定されているときは、時価は「更地価格-利用権の価格」となります。
不動産利用権は、一般に「更地価格×借地権割合」によって計算されます。借地権割合は、土地の利用区分(住宅地、工業地、商業地)、建物の堅固性(非堅固建物か堅固建物か)によって、おおむね更地価格の60~90%であるとされています。例えば、住宅地の非堅固建物(木造ないし軽量鉄骨)の借地権は60%程度ですが、高度商業地の堅固建物(重量鉄骨ないし鉄筋コンクリート)の借地権は90%程度となることが多いでしょう。したがって、高度商業地の堅固建物に賃借権が設定されていたときなどは、土地の時価が更地価格の1割程度となるときもあります。
なお、上記はあくまでも賃借権が設定されているケースであり、使用借権が設定されているケースでは、一般に借地権割合は10~30%にすぎません。

困ったら弁護士に相談を

遺産分割の出発点は、全ての相続財産を公平に評価することです。なぜなら、そうしなければ全ての相続人が納得する分割方法を提示することができず、全ての相続人の合意を前提とする遺産分割協議が成立することはないからです。
しかし、相続財産の中に不動産があるときは、不動産の評価額を適正に評価することが困難を極めるときがあります。また、不動産の評価額が結果的に適正値であったとしても、全ての相続人が適正値であると納得しなければ遺産分割協議は成立しません。
そこで、不動産の評価額でお困りのときは弁護士相談をすることをお勧めします。当事務所では初回の法律相談料はいただいておりませんので、お気軽にご相談ください。